买农房10年面临拆迁忽成被告
10年前，在一所大学任教的王老师以20万元买下了房山某村刘大爷的四间瓦房，双方签订了房屋买卖协议，并得到了刘家村村委会的批准。向村委会缴纳了10年的农村宅基地使用费后，王老师把四间瓦房装修了一番，一家人搬进了农房。
前不久，王老师突然收到法院传票,原告正是当初卖农房的刘大爷。原来该村正面临拆迁，刘大爷了解到，他和王老师签的房屋买卖协议是无效的，只要起诉王老师，就能把房子给要回来，拆迁时他便能得到安置房和补偿款。
法院判决买卖协议无效腾房退款
王老师认为已购房十年了，对房子拥有完全的所有权，刘大爷没有任何理由要回去。然而判决书下来了，法院认为王老师是居民，买卖农房的行为违反法律、行政法规强制性规定，故该协议无效，判令王老师于30日内给刘大爷腾房，刘大爷将20万元的购房款退还给王老师。
城里人输了上诉农家院终被强拆
“住了十年的房子说收走就收走，这太不公平了！”王老师当即表示上诉。但二审维持了一审判决。王老师不甘心，又向市高院提出再审申请，结果依然令他失望，其再审申请又被驳回了。在王老师申请再审期间，其居住十年的农房已被强制拆迁。
如今的北京房地产市场，这退回的20万元连一居室都买不到，王老师面临窘境。“腾房退款的判决结果是否合法？”对于整个事件，王老师始终无法理解。
（文中当事人为化名）
值班律师解答
北京市盛峰律师事务所李松律师
判决腾房并非误判
最近几年北京郊区陆续涉及拆迁，在巨额拆迁款面前，以前将房子卖给城里人的一些农民纷纷反悔，卖方告买方要求腾房的纠纷逐渐多了起来。
宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，而宅基地上的房屋买卖必然会涉及宅基地的买卖，而农村宅基地买卖是我国法律、法规明令禁止的，只有本集体成员之间可以相互转让，且不能违反一户一处宅基地的基本原则。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因此，法院判令王老师腾房并非误判。
卖方应负主要责任
李松律师认为，法院判定双方的协议无效后，并不代表王老师要吃这么大的哑巴亏。王老师完全可以要求刘大爷对自己进行相应的补偿和赔偿。
根据法律规定，双方的协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
王老师和刘大爷所签订的房屋买卖协议被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。而刘大爷作为出卖人，在出卖房屋时应该知道所出卖的房屋属于我国法律禁止流转的范围，而他在出卖房屋多年后又主张协议无效，所以刘大爷对协议无效应当承担主要的法律责任，应该对王老师进行补偿和赔偿。
买方可提赔偿诉讼
李律师建议，在人民法院判决王老师腾房后，王老师可以另行到人民法院对刘大爷提起一个赔偿诉讼，其主张赔偿的数额可依据以下标准进行确认：一是刘大爷因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及因房屋现值和原买卖价格的差异给王老师造成的损失；二是针对王老师已经翻建、扩建房屋的情况，确认其添附的价值。
此案也给不少具有同样经历的购房人提了一个醒，那就是如果真的被卖方起诉到法院，要求确认合同无效，买方应及时提起关于索赔内容的反诉请求，来给卖方施加诉讼压力，减少买方的诉讼成本，促使买卖双方达成和解，及时解决纠纷。 J151
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李松 律师
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